在困境与结构之间：一宗香港在建工程背后的债权处置案例

在当前房地产调整周期中，部分项目长期处于停工状态，仅以「在建工程」的形态存在于资产负债表之上。 近期，我们团队参与了一笔以高端住宅在建项目为核心抵押物的不良或困境债权处置项目。项目已停工数年，工程尚未完工，而地契及建筑规约（Building Covenant）等关键合约时间节点逐步临近。

本案的难度不仅在于在建工程本身，更在于其背后复杂的法律与结构性约束。项目所依托的地契（土地批约，Land Grant），对资产在完工前的处置方式作出严格限制，并对潜在受让人及担保权人资格设定前提条件，意向买方无法通过简单的资产及按揭转让直接完成承接。 在香港的法律框架下，任何退出方案都需要在合规边界内精细设计，包括担保结构重组，以及与之配套的剩余完工成本、历史未付工程款与潜在或有负债的承接路径。

在历时数月的市场化过程中，我们与多家香港本地及跨境投资人进行了多轮深入沟通，分阶段拆解该笔资产的风险收益结构。 我们投入了大量时间，协助不同机构反复测算项目在不同资本投入假设下的风险回报区间，并在既有地契（土地批约）、按揭限制及隐性债务约束下，讨论可行的交易及担保方案。 经过充分市场测试及多轮结构论证后，最终成功完成交易，在关键土地及建筑规约节点前实现有序退出。

整体而言，本案例更像是在多重约束条件下进行的一次系统性结构优化练习。 它再次印证：当在建工程风险、复杂担保安排以及监管和合同限制交织在一起时，从「有潜力的机会」到「真正可以落地的交易」之间的差距，取决于前期扎实的准备工作、跨专业团队的紧密协作以及对关键节点的严格过程管理。

如果您或您的机构正处于类似情形——例如停工多时的在建项目、不良贷款项下复杂抵押物，或多层嵌套的担保与结构安排——我们非常乐意在严格保密的前提下，与您就市场观察及实务经验进行交流，共同探讨在监管和合同约束下的可行路径。